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樓市五節棍之:施政推動激活地產市場
(林木地) 2024年10月19日
第一棍:長實加價食正轉角市

一手市場繼續熱鬧,周末由長實接力賣黃竹坑站Blue Coast II截收8000票,同時,施政報告提振大額住宅交易,新錄壽臣山洋房約8億元成交,呎價高近七萬元水平。

《太公報》講,施政報告振信心,買家加快入市,洋房8.5億成交,港島今年新高。新一份施政報告放寬按揭成數,並允許「新資本投資者入境計劃」買住宅物業,提振置業人士與投資者信心,市場交投即時轉旺,新盤市場錄得大額成交,壽臣山15號洋房以8.45億元成交,創今年港島區一手洋房新高。同時,焦點新盤全速推售,由長實與港鐵合作發展的黃竹坑站Blue Coast II連日收票理想,市場消息指,該盤截收約8000票,相對周末首輪發售256伙計,錄大幅超額認購,發展商預告,未來新加推單位有3%至5%提價空間。

第二棍:施政推動激活地產市場

地產市場平淡,政府在施政報告再出招刺激樓市,放寬按揭及推動投資移民買樓,有指樓價仍難以止跌勢,但有銀行指末季樓價有機反彈半成。

《方向報》說,借足7成,樓價日日蒸發,按揭遲來「撤辣」 半億物業納投資移港計劃,明益超級豪宅。政府昨日發表2024年《施政報告》,在樓價連跌3年、百業經營困難的情況下,政府推出多項穩定樓市措施,包括即日起容許「新資本投資者入境計劃」人士投資5,000萬元或以上的住宅物業,可計算入投資總額上限1,000萬元;全面放寬住宅物業的按揭貸款條件,按揭成數上限一律調整至七成,供款與入息比率上限一律調整為五成等。有議員指這是本港樓市「真正的全面撤辣」,有發展商即時決定即將推售的新盤要加價。對於措施會否令本港樓市重現炒風,政府指政策要因時制宜、不能一成不變,現時樓市炒風已不復見。有市場分析則指上述措施只對大額物業或超級豪宅有幫助,對一般住宅及中產盤影響輕微,恐無法令樓價止跌。

第三棍:市區盤開價八年低搶客

一手盤以低價吸客,華懋和市建局合作長沙灣新盤,每呎折實萬四元,據講創下八年來同區低水平。

《免費報》說,瑜悅開價每呎1.48萬同區近8年低。華懋與市建局合作發展的長沙灣瑜悅近日正式開價,首批推出50伙,涵蓋34伙1房戶、13伙2房及3伙3房,面積343方呎至594方呎,發展商提供最高16.75%折扣,折實平均呎價14888元,創近8年同區推售新盤首批新低呎價,折實入場費454萬。華懋集團銷售總監封海倫形容,項目今次為「激安價」,定價參考一手新盤,並指相較同區新盤折讓約20%,突破區內8年來最低折實呎價。

第四棍:政府庫房土地收入縮水

政府土地收入持續回落,新錄得上季補地價收入僅十八億,成為六年來低位,足見地產商在市場波動下,購地發展意欲較低。

《中產報》謂,上季補地價收益18億創6年新低,業界:樓市疲弱影響財團意欲減少。近年樓價持續下跌,加上發展商補地價步伐放緩,連帶補地價收益隨即大減;據地政總署近日公布,今年第3季僅有「零星」補地價個案,涉及地價收益逾18.86億,按季跌約17.9%;總結今年首3季則錄逾46.2億,為近4年新低紀錄,按年同期挫76%。

第五棍:內地金融大手租交易廣場

一雞死一雞鳴,本港甲廈不少租戶更替,最新有內地金融銀行,租入中區交易廣場全層,但租金較高峰回落三成。

《搵銀報》指出,中資機構,租交易廣場3期全層。中資機構仍來港開拓業務,中環交易廣場3期全層,以每呎約100元租出。市場消息指,中環交易廣場3期錄得全層租務成交,涉及中高層全層,面積約1.1萬平方呎,成交呎租料約100元。交易廣場3期為中環超甲級商廈之一,而租務高峰期時,呎租曾達約150至160元,現時已回調逾3成。