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今日地產新聞摘要
2010年12月1日
【蘋果日報】地建會發言人表示,就運房局上周來信,關注長實董事郭子威網上涉嫌違反賣樓言論一事,該會日前已回覆,詳情不便透露。事件該會調查中,如有結果一定向公眾交代。

內地有傳媒指香港可能成為炒家進入內地的跳板,進行人民幣套滙及套利活動,節目《經濟半小時》引述中銀經濟師黃少明估計,留港熱錢不止 6400億元。金管局總裁陳德霖即時回應,強調沒有金融機構或對冲基金借貿易渠道炒賣人民幣。政府消息人士透露,政府一直有留意對冲基金在港運作,並監察對方有否遵守香港金融法規,對於有消息指這些對冲基金利用香港作為炒賣人民幣的基地,政府未有發現任何證據證明情況存在。北京另一派官員不同意上述觀點,他們仍相信可以利用香港國際金融中心地位,協助人民幣國際化,包括容許加快擴大和深化港人民幣業務。

政府推出打擊炒樓的額外印花稅及收緊按揭等措施,令樓市直插谷底,交投更衰過金融海嘯,部份業主寧願低市價沽貨離場,這卻成為長線投資者執平貨機會。消息指,低調收租王楊達潮以2000萬大手掃天水圍逾10伙單位作收租之用,為近期大手入貨的投資者。

區內有代理表示,楊達潮持貨量多,除透過代理放租外,楊氏也有開設物業代理,主要替自己出貨﹔旗下太平集團地產亦有網頁,其網頁披露放租的住宅及工商物業,月租達140萬元,住宅佔46伙市值2.5億元和月租逾73萬,另其他物業月租達70萬。楊達潮曾透露手持物業月租達 500萬元。

【星島日報】政府新招打擊樓市令上月二手成交急挫,主要屋苑上月交投較十月普遍跌三至五成,鴨洲海怡半島及九龍灣淘大花園等以用家為主的屋苑跌幅擴大,另天水圍嘉湖山莊、沙田第一城及美孚新,雖屋苑錄百宗成交,但大部份均在上旬錄得,及在新招公布後下跌。

嘉湖上月約錄一百五十宗成交,新招後僅二十五宗,總成交量較十月的二百七十宗下跌逾四成,而沙一及美孚新,則保持百宗成交,但較上月明顯下跌。

祥益蕭嘉偉預計當減價盤被市場消化後,其他業主會堅持叫價,雙方將進行一場「耐力賽」,市場成交會現斷層。

近年樓價火熱朝天,凶宅獲買家追捧,「凶宅新貴」頻現搶盤,即使曾發生兇案的單位,在筍盤漸減下亦成買家至愛。

忠誠拍賣鄭世傑指,凶宅成交價普遍較市價低兩成或以上。一些曾發生兇殺案的單位,其叫價能力與一般涉及自然死亡、跳樓自殺案的單位大有不同。鄭世傑解釋,一般買家心理上都不介意購入,甚至入住牽涉自然死亡案件的單位,因死者多屬老人家,心態上較易接受長者「生老病死」,所以此類凶宅的成交價較佳,一般低市價介乎一成至兩成水平。鄭氏認為,凶宅叫價能力未必因事隔多年而回升,主要還看案件在市民心目中是否轟動。

例如在八八年發生相當轟動的康怡花園烹夫案,由於人們印象深刻,所以即使案件事隔廿二年,該涉案低層戶至今仍叫價力薄弱,甚至影響全座叫價。有代理透露,該座所有單位叫價,較同屋苑其他單位低百分之三至八不等。

曾氏又指出凶宅例外,光明臺一個「超級凶宅」,去年一名女高官慘遭菲僱狂斬及剖腹的案件轟動一時,是「新鮮滾熱辣」。該單位今年八月在拍賣場上低市價兩成易主,其成交價竟與一般自殺身亡的凶宅相若,估計現場有數名買家競投,將成交價搶高。曾傑俊指,近年本港買家對凶宅的接受程度已提升,買樓但求心安理得,部分拍賣會上放售的凶宅,以僅低市價兩成的價錢易手。


【成報】世邦魏理仕在《新住宅措施:以抑制短炒的拖延策略應對長遠挑戰》中指出,該項新措施改變了住宅市場的生態,以及令物業融資更見困難,另一方面,物業投資者會將焦點轉移至租賃市場。世邦魏理仕香港、澳門及台灣資深董事總經理施懷德指出,新措施改變了整個住宅市場的生態,抹殺了市場自然衍生出來的投機元素。雖然不少人認為投機者是導致本港樓價不斷上升的「幕後黑手」,但忽略了投機活動某程度上有助推動市場運作,即使在經濟不景時,投機者亦會進行買賣。

若政府完全杜絕此類投機活動,就如推出新一輪政策調控措施,本港的住宅市場未來將更難以抵禦嚴重衰退。除非政府能因應經濟狀況順勢作出轉變,停止徵收額外印花稅,否則投資者在經濟下滑時投資物業,即使樓價繼續尋底而被迫損手離場仍需繳付額外印花稅,這將大大增加了市民的置業風險。他指出,中高價住宅物業的買家財務狀況相對較強,故承造物業按揭比率較一般物業為低。

目前調高中高價住宅物業按揭比率的措施,對有實力的買家影響將有限,相反,對那些未能承擔更多首期的投資者影響會較大,這將令交投量下跌。

他總結有關措施時指出,由於投資者和用家需消化剛公布的新措施,短期內住宅成交將應聲下挫。由於市況不明朗,以及部分投資者為求賺取短期利潤,寧可為止蝕而放售物業,樓價可能因而回軟。然而,由於區內經濟發展和前景可觀、低息環境持續、短期內新住宅供應偏低、新一輪量化寬鬆政策令資金湧入、以及內地投資者持續追捧(有關買家佔新住宅物業成交量逾30%),樓價仍有向上的動力。根據世邦魏理仕數據顯示,2010年9月豪宅的平均空置率約為1.9%,較2009年9月的3%為低,這與公司增聘海外員工及更多人移居香港有關。租務需求因而會持續上升,即使出租物業增加將有助紓緩相關的需求。


【東方日報】政府對樓市落重藥,市場頻現減價撻訂情況,令造價回落,銀行估值亦趨保守,新界細價盤更成估價不足「重災區」;其中在政府出招前以206.8萬元售出的粉嶺名都中層戶,最新初步估值約185萬元,較成交價低約10.5%,同時,沙田第一城低層單位估值,亦低出達17萬元。另新措施後二手交投萎縮,天水圍嘉湖山莊出招後只錄約16宗買賣,佔全月僅9.2%,業界憂慮用家入市更為艱難。

近期頻錄撻訂個案的新界北區粉嶺,銀行亦初步「閂水喉」,令該區個別屋苑出現估價不足情況,上述粉嶺名都中層單位,個別銀行網上初步估值僅約185萬元,較成交價低達21.8萬元,差幅約10.5%。另同區牽晴間中層戶出招前售約210萬元,最新估值約198萬元,亦相差約12萬元。
此外,同區有新盤推售的傳統藍籌屋苑亦未能「幸免」,如沙田第一城一個低層單位最新初步估值僅約198萬元,較新措施公布前成交價約215萬元低約7.9%。至於嘉湖山莊樂湖居低層戶最新估價亦較成交價低約6.6%,初步估值約183萬元。

據經絡按揭轉介研究部數據,打壓炒風新措施推出後,按揭申請宗數按周大幅回落約六成,而最新一周數字則回升約一成,惟仍較政府出招前一周少約57%。

事實上,出招後二手交投顯著轉淡,亦以新界區跌幅較明顯,中原郭佩玲稱,嘉湖山莊於新措施後只錄約16宗成交,佔全月不足一成,主因是只有個別業主願減價,如翠湖居5座中層戶,業主為套現降至160萬元沽出,呎價2,763元,低市價8%。

期內沙田第一城亦僅錄約14宗成交,美聯黃錦瀚稱,屋苑35座高層面積872方呎單位,減價35萬元後售475萬元,低市價約5%。而向來好炒的屯門市廣場,出招後亦只錄4宗成交,而平均呎價跌7.5%至約3,700元。

市區方面,鰂魚涌太古城於新措施後錄約6宗成交,佔全月成交約10.9%。港置稱,該盤只有小部分業主提供3%至5%議價空間,其中唐宮閣低層戶,減18萬元售500萬元,約三個月僅升值8%。另市傳屋苑亦有業主於簽訂正式買賣合約時減價2%至3%留客。
另美聯根據土地註冊處資料指出,十一月首29天整體住宅註冊錄12,001宗,較十月全月急升近五成,預計下月數字將會回落。




【新報】紀惠行政總裁湯文亮表示,樓價有機會至明年復活節期間累跌兩成,置業人士現時不用急於入市。不過,如有到價又合適的優質物業於市場放售,旗下集團亦會「毫不猶豫」吸納作長線投資。
在樓市縱橫30多年的湯文亮認為,調控對物業的流轉性一定會減弱,而這個措施主要是針對細價物業的炒家,故他預期細價物業樓價會於農曆年底前下調15%,而由現時至明年復活節期間,樓價更有機會累跌兩成。至於豪宅及甲級商廈,就因本身的印花稅都偏高,故短線投資者比例一向都較中小型物業少,所以未來該兩類物業的樓價只會調整於10%之內。

湯文亮向置業人士指出:「現時不需急於入市,可待樓市喘定。」但是否明年復活節期間是入市的好時機,他補充,需看明年息口走勢,因現時息口已經很低,息口未來只能向上,如美國聯署局明年維持現時的利率,香港低息環境應可繼續保持。

外界認為政府今次措施重手,湯文亮以醫生開藥作比喻,他指:「醫生落重藥,病人服藥初時會覺得好辛苦,不過會好快見效;如醫生慢慢落藥,就如溫水煮蛙,惡菌殺極都殺唔死。」他更認為,政府是次打擊炒賣的決心,一定要見到效前才會放鬆。

湯文亮與胞姐廖湯慧藹30年前創辦紀惠集團投資物業,在4兄弟姊妹的合作下,公司越做越出色,如今坐擁168億元物業,包括70個舖位、優質商廈、車位及豪宅等都有投資,單每月租金便有三千多萬元,是城中低調富豪。

今年集團斥資約16億元投資於物業市場,較原定的5億元多兩倍。另外下年度集團已完成優化租務項目,如月前先後售出上環中遠大廈9、11及16樓共3層低層樓面,套現逾6.4億元,轉而購入該廈高層優質景觀單位,現時,該集團持有共6層中遠大廈,市值逾20億元。湯文亮指,與住宅一樣,樓層較高、景觀較佳的寫字樓有絕對優勢,現在持有的全屬「高層靚單位」。

政府公布新措施已超過10日,市場錄得大量減價成交個案,市場普遍對後市採觀望態度,而銀行估價亦進行調整。本報發現,兩大銀行包括滙豐及中銀,已先後減低多個屋苑估價,一般幅度為2%至3%,除太古城、美孚新邨及嘉湖山莊外,傳統豪宅如中半山Mayfair,地利根德閣等之估價亦被調低。業內人士預期,市場減價盤成交會陸續出現,料銀行本月將會進一步調低物業估值。

【文匯報】世邦魏理仕昨發表報告,指政府在11月中推出額外印花稅措施,令住宅市場的交投在短時間內接近停頓,雖然措施有效遏止短期物業投機活動,但未有改變住宅供應不足,樓價升值的結構性問題。

世邦魏理仕香港、澳門及台灣資深董事總經理施懷德表示,新措施意味政府有頗大決心脫離一直以來奉行的「積極不干預」政策,反映香港地產市場的投資風險正在上升,新措施亦同時顯示,政府對樓市的立場出現重大轉變,企圖在業主、渴望但未能上車的市民、發展商以及庫房之間取得平衡。他指出,政府10月已推出限制發水的新政策,如今又推出額外印花稅等措施,將削減地產商的利潤,而部分持有多個物業的投資者亦可能減少持貨,令市場出現短期沽售壓力;至於用家方面,亦可能因樓價下跌,而轉持觀望態度。

政府針對樓市「落重藥」,有豪宅屋苑錄得大幅減價放盤。何文田富甲半山部分用特長成交期付款的單位,將於明年2月收樓,不少炒家為免上會,加上近日市況回軟,將放盤叫價大幅調低放售,有區內代理表示,半山徑22號中層單位,業主原叫價1,780萬,新措施後減至1,580萬,減逾200萬或11%,準備平手;另半山徑23號中層亦有業主將叫價由2,000萬減至1,700萬,大減300萬或15%。

整體樓市全面下挫,一向價錢「硬淨」的豪宅亦不能幸免,撻訂減價此起彼落,市場指,寶翠園有業主上月以1,130萬售出單位,但新措施出台即遭撻訂,業主為免夜長夢多,無奈減價至1,065萬元離場,單位2周內蒸發65萬元或6%。